Dudas de asambleas extraordinarias, leyes y cuotas de administración de los conjuntos.

Pregunta
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​“En la asamblea del año 2023 se aprobó un incremento del 9.28% en las cuotas de administración para el 2024 a partir de enero. La asamblea del 2024 se realizó en marzo, pero en ningún momento se sometió aprobación del presupuesto 2024. Se facultó al consejo de administración para realizar traslados presupuestales. ¿Dada la situación anterior me gustaría preguntar si jurídicamente se aprobó o no se aprobó el presupuesto? ¿Y qué implicaciones tendría si no se aprobó?”
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​Respuesta

Aunque se deben analizar los antecedentes, principalmente el reglamento de propiedad horizontal, así como el acta de la asamblea que aprobó el incremento y la correspondiente a la última asamblea, es claro que de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 38 numeral 4 de la Ley 675 de 2001, es función de la asamblea aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto, y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos cuando sea el caso. 

Considero que se requiere de todas formas, la aprobación del presupuesto anual por parte de la asamblea de propietarios. No es suficiente que se haya autorizado al Consejo para realizar traslados presupuestales. Ello significa que para proceder legalmente al cobro de las cuotas de administración se debe convocar a la asamblea para el fin indicado, pues el valor de estas depende del presupuesto aprobado.

Pregunta
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​“En la asamblea ORDINARIA del presente año fue VIRTUAL por decisión del consejo y establecieron que el orden del día y solo los temas allí incluidos se podían tratar, inclusive ni siquiera el punto de proposiciones y varios. ¿Es legal? La manejaron como si fuera extraordinaria. Si es así, pueden limitar a lo que el consejo quiera.”

Respuesta

En el caso de la consulta, se informa que la asamblea no solo fue extraordinaria sino que se realizó en la modalidad no presencial. De acuerdo con la Ley 675 de 2001, en cualquiera de las modalidades enunciadas, en la convocatoria enviada a cada uno de los propietarios se debe insertar el orden del día y no es posible tomar decisiones sobre temas no previstos en esta. 

En el presente caso los propietarios pueden solicitar la convocatoria de otras asambleas extraordinarias cumpliendo con los requisitos enunciados por la misma norma, en lo relacionado con asambleas extraordinarias. De igual manera, estas últimas no pueden ser convocadas sino por necesidades imprevistas o urgentes lo cual tendrá que ser demostrado, en este caso, por el consejo de administración, y de todas formas los asistentes pueden participar con derecho a voz y voto.
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Pregunta
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​“En su columna del 16 de marzo usted dice que el 27 de febrero de 2024, el proyecto de modificar la Ley 675 de 2001, fue retirado. ¿Entonces que pasó con la Ley 2079 de 2021?”

Respuesta

La Ley 2079 de 2021 citada por el lector, se refiere a la expedición de disposiciones sobre Vivienda y Hábitat y se encuentra vigente. Esta no se relaciona con el Régimen de Propiedad Horizontal al que me referí en el artículo publicado el 16 de marzo, en el cual informé sobre el retiro del Proyecto de Ley 205 de 2022 Cámara, acumulado con el Proyecto de Ley 282 de 2022 Cámara. Posteriormente, el 23 de marzo siguiente, hice mención de la radicación en la Cámara de Representantes del Proyecto de Ley 397 del 12 de marzo de 2024, que busca una vez más reformar la Ley 675 de 2001. En la Gaceta del Congreso, de fecha 9 de abril de 2024, fue publicado el Informe de Ponencia para Primer Debate de la Comisión Primera Constitucional.