'Sector de vivienda sigue cayendo y no hay plan de reactivación': presidente de Camacol

El 2024 no arranca bien para el sector de la construcción de vivienda en el país. En el primer trimestre se registraron caídas en todos los indicadores: los lanzamientos cayeron por encima del 34 por ciento; las ventas bajaron 17,7 por ciento; las iniciaciones disminuyeron 26,7 por ciento y, de acuerdo con las cifras del Dane, las licencias de construcción cayeron 44,4 por ciento.

En los primeros tres meses del año se comercializaron 32.000 viviendas, el nivel de ventas más bajo para un primer trimestre en los últimos. Ya se acumularon 21 meses de caídas continuas en las ventas de vivienda y 13 meses de caídas continuas en las iniciaciones.

Esto ya está teniendo un impacto en la capacidad de generación de empleo de este sector, que es uno de los más importantes para la economía, precisamente por la capacidad que tiene para enganchar gente, sobretodo mano de obra no calificada. 

Además de las tasas de interés, los cambios a Mi Casa Ya tuvieron dos efectos bastante indeseables para el sector. El primero, se acabó el mecanismo de preventas, que permitía a los hogares saber desde el principio que contaban con un subsidio y podían salir a comprar vivienda con una garantía que les daba el Gobierno.

Lo segundo es que se incorporaron más trámites como el Sisbén, que generaron retos y problemas grandes, sobre todo a los hogares, que de un momento para otro y sin transición, tuvieron que salir a hacer un trámite que se había eliminado en el 2015 cuando se creó Mi Casa Ya.

Estos cambios generaron un incremento de los desistimientos en la compra de vivienda de interés social (VIS). El año pasado se registraron cerca de 32.000 desistimientos y una evaluación de Camacol reveló que el 32 por ciento de los hogares tomaron esta decisión por los cambios a Mi Casa Ya, principalmente, por el requisito del Sisbén. 

No ayuda, la preasignación no es un mecanismo que permita reactivar el sector. Esta preasignación está concentrada solamente para la compra de vivienda de interés prioritario (VIP), es decir, viviendas de hasta 117 millones de pesos.

A la fecha solo se han preasignado unos 500 subsidios en todo el país para entregas en 2025 y 2026. No creemos que esta preasignación vaya a generar un incremento importante en las ventas de vivienda porque las VIP son apenas el 6 por ciento de la oferta total de vivienda en el país.

En segundo lugar, hay que resolver los problemas presupuestales que hoy tiene Mi Casa Ya porque por tercer año consecutivo no tenemos los subsidios completos. Este programa ofrece un subsidio a la cuota inicial y otro a la tasa de interés.

El Ministerio de Vivienda dice que deberían ser 50.000 subsidios cada año y por tercer año consecutivo tenemos los 50.000 subsidios a la cuota inicial, pero no tenemos los 50.000 subsidios a la tasa de interés. Particularmente, este año faltan 17.000 subsidios a la tasa de interés. Esto es importante porque si no están los dos subsidios no puede haber desembolsado.

En tercer lugar, hay un debate sobre cuántos subsidios se deberían tener por año. En los últimos años antes de la pandemia se estaban financiando cerca de 70.000 viviendas de interés social por año y actualmente son 50.000 subsidios, cuando en el 2024 se van a demandar más recursos de los disponibles y esto es lo que genera los desistimientos.

En estos momentos de crisis hay que revisar qué pasa con el empleo y qué se debe hacer para no perder empleo en Colombia. En esto hay propuestas que tienen que ver con la financiación de vivienda VIS y No VIS vía tasas de interés.

Hoy en día, con tasas promedio del 14 por ciento un hogar que gana menos de dos salarios mínimos mensuales no puede comprar una vivienda de 117 salarios mínimos (152,1 millones de pesos) porque los niveles de endeudamiento y la capacidad de pago de la cuota inicial superaría el 40 por ciento de su ingreso mensual.

Hay que buscar mecanismos para que los hogares más pobres y los que compran No VIS puedan tener acceso a una vivienda a tasas más favorables. Estos son programas que no son costosos para el presupuesto general. 

Con tasas promedio del 14 por ciento y sin subsidios a los hogares de menores ingresos les queda muy difícil poder comprar una vivienda. Por eso, es importante que un plan de reactivación le apunte a financiar la diferencia que hay entre las tasas que tenemos hoy en día y las que deberíamos tener en dos años.

De acuerdo con nuestras proyecciones, las tasas de créditos hipotecarios deberían situarse entre 11 y 11,5 por ciento en los próximos dos años, porque facilitarían el acceso a la vivienda de muchos hogares. ​

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A nosotros nos genera mucha incertidumbre la posición que tiene el Ministerio de Vivienda. Nosotros consideramos que en el Ministerio hay una evaluación que no corresponde a la realidad del sector.

Este es un sector que hoy está en crisis, pero para el Ministerio este sector anda bien y se está normalizando a los niveles anteriores a la pandemia. La verdad es que después de 21 meses de caídas este sector se encuentra en los niveles de actividad comercial que teníamos en el 2011, nos hemos devuelto más de una década.

El Ministerio de Vivienda tiene la percepción de que el sector está bien, pero para el Ministerio de Hacienda la percepción es otra. El ministro Ricardo Bonilla ha dicho que este sector está en cuidados intensivos y que es uno de los tres sectores sobre los que debería resolverse una política de reactivación.

Nosotros hemos hecho las propuestas y hemos esperado alguna reacción propositiva por parte del Ministerio de Vivienda frente a la reactivación y hasta ahora no la hemos tenido. Ha pasado todo lo contrario, lo que vemos es que no consideran que el sector ande mal a pesar de la evidencia que arrojan las cifras. La realidad es que el sector está crisis.

Sí, claro. Un mecanismo de garantías también ayudaría muchísimo a reactivar el sector, en algún momento se anunció que comenzaría a funcionar en agosto del año pasado, pero no ocurrió. 

También entiendo que desde el Ministerio de Vivienda tampoco hay interés en buscar este tipo de mecanismos, que permitirían que más hogares de menores recursos pueden acceder a una vivienda.

Las propuestas están hechas, no solo desde Camacol sino también desde Anif y Asobancaria, que ha propuesto incrementar la proporción de ingresos que un hogar puede destinar a la compra de una vivienda No Vis. 

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Absolutamente no. La apuesta de desconcentrar los subsidios de Mi Casa Ya de las grandes ciudades no ha tenido un impacto significativo. Mientras que en 2022 el 83 por ciento de los subsidios se asignó a hogares de ciudades capitales, en 2023 este porcentaje bajó al 81 por ciento.

Por el otro lado, la participación de los municipios de categoría 3, 4, 5 y 6 en la asignación de subsidios aumentó muy marginalmente. No hay una revolución, no hay un impacto importante en la redistribución de los recursos de subsidios.

Más del 80 por ciento de los subsidios se sigue concentrando en las grandes ciudades porque son las que tienen la mayor concentración de la población que tiene empleo, formalidad laboral y mayor penetración del crédito hipotecario.

Mi Casa Ya es un programa de mercado que necesariamente requiere que los hogares tengan una cuota inicial y contraten un crédito, y no se puede simplemente cambiar con las voluntades que se persiguen en un decreto. 

Es necesario ir a los territorios y habilitar el uso del suelo, llevar infraestructura de servicios públicos e implementar programas de bancarización de los hogares de menores ingresos para que puedan tener un crédito.

El sector ha perdido capacidad de generación de empleo. Con las cifras de 2023, en promedio, cada mes se generaron 19.000 empleos y en 2022 ese promedio era de 57.000 plazas por mes. Es decir, la generación de empleo se redujo en más de dos terceras partes.

El más afectado por las situaciones macroeconómicas, los cambios en la política de vivienda y la ausencia de un plan de reactivación es el empleo. Hoy tendríamos en riesgo más de 500.000 empleos en el sector de la construcción por los bajos niveles de actividad y sin una respuesta clara y contundente por parte del Gobierno en materia de reactivación.